再建築不可物件とは？売れるの？建て替えできるの？不動産会社が分かりやすく解説

相続した実家や古い住宅について、

• 再建築不可と言われた
• 建て替えできない土地らしい
• 売却できるの？

というご相談をいただくことがあります。

再建築不可物件という言葉を聞くと、

• 価値がないのでは？
• 売れないのでは？

と不安になる方も多いですが、実際には再建築不可物件でも売却は可能です。

また、状況によっては再建築可能にできるケースもあります。

今回は再建築不可物件について分かりやすく解説いたします。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建物は建っているものの、解体してしまうと新たな建物を建築できない土地のことをいいます。

建物自体は合法的に存在していますが、現在の建築基準法を満たしていないため、建て替えが認められない状態です。

なぜ再建築できないの？

最も多い理由は「接道義務」を満たしていないためです。

接道義務とは？

建築基準法では、建物を建築する土地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

これを接道義務といいます。

接道義務を満たしていない例

• 道路に接していない
• 接している幅が2m未満
• 建築基準法上の道路ではない
• 私道の権利関係に問題がある

このような場合は再建築不可となることがあります。

再建築不可物件は売れるの？

結論から申し上げると、再建築不可物件でも売却は可能です。

投資家や不動産業者が購入するケース

再建築できなくても、

• 賃貸運用
• リフォーム再販
• 資産運用

を目的として購入されるケースがあります。

賃貸需要があるエリアも多い

横浜市内では、再建築不可物件でも賃貸住宅として運用されているケースが数多くあります。

そのため、立地によっては十分売却可能です。

再建築不可物件のデメリット

住宅ローンが利用しづらい

金融機関によっては融資が難しくなるため、購入者が限定される場合があります。

建て替えができない

建物を解体してしまうと新築住宅を建築できません。

そのため土地利用に制限があります。

価格が低くなる場合がある

一般的には周辺相場よりも価格が下がる傾向があります。

ただし、立地や収益性によっては高値で売却できるケースもあります。

再建築可能になるケースもある

隣地を購入する

接道幅が不足している場合、隣地の一部を購入することで接道義務を満たせるケースがあります。

セットバックを行う

前面道路が狭い場合、セットバックによって建築可能となるケースがあります。

建築審査会の許可を取得する

特殊なケースでは許可を取得できる場合があります。

ただし専門的な調査が必要になります。

売却前に確認したいポイント

• 接道状況
• 前面道路の種別
• 私道負担の有無
• セットバックの必要性
• 境界の状況
• 擁壁や高低差の有無

これらの確認によって、売却価格や建築可能性が大きく変わることがあります。

不動産と建築の両面から判断することが重要です

再建築不可物件は、
単純な査定だけでは正確な評価ができません。

• 接道状況
• 建替え可能性
• 擁壁の有無
• 高低差
• 建築制限

などを総合的に判断する必要があります。

不動産だけではなく建築の知識も必要となる分野です。

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まとめ

再建築不可物件でも売却は可能です。

しかし、
接道状況や道路種別、建築基準法上の制限など専門的な確認が必要になります。

「再建築不可だから売れない」と諦める前に、一度専門家へ相談することをおすすめします。

マークスホームでは、不動産と建築の両面から最適な売却方法をご提案しております。