擁壁のある土地は売却前に確認すべきポイント｜横浜市で多いトラブルと対策を解説

横浜市内には坂道や高低差のある住宅地が数多く存在します。

神奈川区、港北区、青葉区、戸塚区、保土ケ谷区、磯子区、金沢区などでは、道路と敷地に高低差があり、擁壁（ようへき）が設置されている土地をよく見かけます。

不動産の売却相談でも、

• 擁壁が古いけど売れるの？
• 建て替えはできる？
• 検査済証がないと言われた
• 買主から擁壁を指摘された

といったご相談をいただくことがあります。

今回は、擁壁のある土地を売却する前に確認しておきたいポイントについて解説します。

擁壁とは？

擁壁とは、土地の高低差によって土砂が崩れるのを防ぐために設置された構造物のことです。

例えば、

• 道路より土地が高い
• 道路より土地が低い
• 隣地との高低差がある

このような土地では擁壁が設置されているケースがあります。

横浜市は丘陵地が多く、住宅地造成時に擁壁が造られた土地が数多く存在しています。

擁壁があると売却できないの？

結論から言うと、擁壁があるから売れないわけではありません。

実際に横浜市内でも擁壁付きの土地や戸建ては日常的に売買されています。

ただし、

• 擁壁の状態
• 法令への適合状況
• 建て替え時の制限

によっては価格や売却期間に影響することがあります。そのため事前調査が重要になります。

確認ポイント① 検査済証の有無

最初に確認したいのが「検査済証」の有無です。

検査済証とは、擁壁工事完了後に行政による検査を受け、適法に施工されたことを証明する書類です。

特に比較的新しい擁壁の場合は、

• 宅地造成許可
• 完了検査
• 検査済証

が揃っているかを確認しましょう。

確認ポイント② 擁壁の劣化状況

古い擁壁では以下の症状がないか確認が必要です。

クラック（ひび割れ）

大きなひび割れは構造上の問題が疑われます。

膨らみ

擁壁が前方へ膨らんでいる場合は危険な状態の可能性があります。

排水不良

水抜き穴が機能していないと擁壁へ大きな負荷がかかります。

傾き

擁壁が傾いている場合は専門家による調査が必要です。

買主が住宅ローンを利用する場合、擁壁の状態が融資審査に影響することもあります。

確認ポイント③ がけ条例の対象か

横浜市では高低差のある土地で「がけ条例」が関係するケースがあります。

正式には神奈川県建築基準条例に基づく規制です。

土地と擁壁の状況によっては、

• 建物を後退させる必要がある
• 建築面積が制限される
• 建て替え時に追加工事が必要になる

場合があります。

確認ポイント④ 建て替え時の制限

現在建物が建っていても、建て替え時には新しい法令が適用されます。

• 擁壁の再施工が必要
• 補強工事が必要
• 新築計画に制限が出る

ケースがあります。

特に昭和期に造成された住宅地では注意が必要です。

確認ポイント⑤ 宅地造成規制との関係

近年は宅地造成等規制法の改正により、造成地に対する安全基準が厳しくなっています。

横浜市内でも造成履歴や擁壁の状況によっては追加調査が必要となる場合があります。

横浜市の不動産は「建築目線」での確認が重要

擁壁のある土地は単純な査定だけでは判断できません。

• 建て替えが可能か
• がけ条例の対象か
• 擁壁に問題がないか
• 将来的な建築計画に支障がないか

という建築的な視点が重要です。

不動産の価格だけでなく、建築上のリスクまで把握することで適正な売却価格や販売方法を判断できます。

まとめ

擁壁のある土地は横浜市では珍しいものではありません。

しかし、

• 検査済証の有無
• 擁壁の状態
• がけ条例
• 建て替え制限
• 宅地造成規制

を事前に確認することで、売却時のトラブルを防ぐことができます。

擁壁のある土地や高低差のある土地の売却をご検討中の方は、価格査定だけでなく建築面からの調査もおすすめします。