収益物件を購入する際、多くの方が「利回り」「立地」「築年数」を重視します。もちろん重要なポイントですが、それ以上に将来の収益性を左右するのが「修繕履歴」です。
修繕履歴を確認することで、その建物が適切に管理されてきたか、今後どのくらい修繕費が必要になるのかをある程度予測できます。
建築と不動産の両方を取り扱うマークスホームでは、物件を「価格」だけではなく、「建物の健康状態」まで確認することをおすすめしています。
修繕履歴とは？
修繕履歴とは、建物に対してこれまで実施された工事の記録です。例えば次のような内容になります。
- 外壁塗装
- 屋根塗装・屋上防水
- シーリング（コーキング）工事
- 給排水管更新
- 給湯器交換
- エレベーター改修
- 共用部の改修
- 階段・廊下の防水
- インターホン交換
- 外構工事
修繕履歴がしっかり残されている物件は、管理状況が良いケースが多く、将来的なリスクも把握しやすくなります。
修繕履歴がない物件は危険？
修繕履歴がないからといって、必ずしも悪い物件というわけではありません。
しかし、以下のような状態には注意が必要です。
⚠️ 注意したい状態
- 「いつ塗装したのかわからない」
- 「防水工事をした記録がない」
- 「配管を交換したかわからない」
見えない部分の劣化が進行している可能性があり、購入後すぐに数百万円規模の修繕が必要になるケースもあります。特に中古アパートや築20年以上の建物では、修繕履歴の有無が収益性を大きく左右します。
投資家が必ず確認したい5つの修繕項目
① 外壁塗装
一般的なメンテナンス目安は約10～15年です。
【確認したいポイント】
- チョーキング現象（手で触ると白い粉がつく）
- クラック（ひび割れ）
- コーキングの劣化
- 塗膜の剥がれ
これらを放置すると雨水が侵入し、建物内部の劣化につながる可能性があります。
② 屋根・屋上防水
雨漏りは建物の資産価値を大きく下げる最大の原因になります。
【確認事項】
- 最終防水工事の時期
- 防水の種類（ウレタン、シート、FRPなど）
- 雨漏り履歴
- ドレン（排水口）の状態
防水工事は見た目では判断しづらいため、施工記録の確認が特に重要です。
③ シーリング（コーキング）
サイディング外壁の物件では特に重要です。コーキングが切れると雨水が建物内部へ侵入し、次のような深刻な被害につながります。
- 木部の腐食
- 雨漏り
- サイディングの反り
また、見積書や履歴に「打替え」と記載されているのか、「増し打ち」なのかも確認しましょう。施工方法によって耐久性が大きく変わるためです。
④ 給排水設備
築30年前後の建物では配管更新が大きなテーマになります。
漏水事故は「空室化」「保険対応の手間」「入居者トラブル」に直結するため、配管の更新履歴は必ず確認しましょう。
⑤ 共用部
階段や廊下の防水、手すりなどの状態は入居率にも直接影響します。
管理状態が良い物件ほど、「この物件はしっかり管理されている」という良い印象を入居者に与えることができます。
修繕履歴だけでは判断できないこと
実は、ここが一番重要なポイントです。
修繕履歴があったとしても、実際の「工事内容」「使用材料」「施工方法」までは分からないケースが多くあります。
例えば、「外壁塗装済み」と書かれていても……
- コーキングは施工したのか？
- 下地補修は適切に行ったのか？
- 高圧洗浄は十分だったのか？
- 適切な塗料（耐用年数）を使用したのか？
これらによって耐久性は大きく変わります。つまり、単に修繕した事実だけではなく、「どのような質の工事をしたか」を見極めることが重要なのです。
建築会社だからこそできる物件診断
マークスホームでは、不動産会社としての視点だけではなく、建築会社としてのプロの視点から建物を確認しています。
【マークスホームの建物診断チェック例】
- 外壁の劣化状況・目視確認
- コーキングの施工状態の鑑別
- 防水の状態と雨漏りリスクの査定
- 将来必要になる修繕費用のリアルな予測
購入後に想定外の修繕費が発生して収支が圧迫されないよう、徹底的にサポートいたします。建物の本当の状態を把握した上で投資判断を行うことが、長期的な収益性や資産価値の維持につながります。
まとめ
収益物件選びでは、「いくらで買うか」だけでなく、「購入後にいくら修繕費がかかるか」を見極めることが成功の鍵です。
修繕履歴は、その建物がどのように管理されてきたかを知るための大切な資料ですが、履歴だけでは工事の品質までは分かりません。だからこそ、不動産と建築の両方の視点で建物をチェックすることが、失敗しない不動産投資への近道となります。
マークスホームでは、物件探しから建物診断、将来の修繕計画のご提案まで一貫してサポートしております。
「この物件、本当に買って大丈夫だろうか？」とお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
