【横浜市の擁壁物件】
「擁壁物件は危険だからやめた方がいい」は本当？
実際に購入・補修した収益物件事例を不動産会社が解説
横浜市・川崎市で不動産投資をされている方の中には、
「擁壁物件は危険だからやめた方がいい」
という話を聞いたことがある方も多いと思います。
実際に、
- 横浜市 擁壁物件
- 擁壁物件 危険
- 擁壁 補修費用
- 擁壁付きアパート
- 擁壁 収益物件
- 擁壁物件 やめた方がいい
などで検索される方は非常に増えております。
特に横浜市神奈川区・保土ヶ谷区・港北区・川崎市エリアは坂地や高低差が多く、擁壁付き物件も珍しくありません。
今回は、実際に弊社のお客様が購入された横浜市内の擁壁付き収益物件について、
- なぜ価格が安かったのか
- 現地で確認したポイント
- 実際の補修工事内容
- 投資家としての考え方
を、実際の事例ベースでご紹介いたします。
「擁壁物件だから安かった」
今回のお客様は、横浜市内で収益物件を探されておりました。
その中で見つかったのが、
「相場より価格が安いアパート」
でした。
しかし調査を進めると、
- 擁壁がある
- 高低差がある
- 心理的に敬遠されやすい
という理由から、相場より価格が抑えられておりました。
実際、不動産投資市場では、
「擁壁があるだけで買わない」
という投資家も少なくありません。
その結果、
- 競合が減る
- 価格交渉しやすい
- 利回りが高くなる
ケースがあります。
つまり、
“擁壁リスクを理解できる人”にとってはチャンスになる場合もある
ということです。
擁壁物件で本当に危険なケースとは？
もちろん、全ての擁壁物件が安全という訳ではありません。
実際に危険性が高いケースとしては、
- 擁壁が前に膨らんでいる
- 大きなクラック（ひび割れ）がある
- 水抜き穴がない
- 雨水処理が悪い
- 擁壁が傾いている
- 行政から指摘を受けている
- 擁壁上部が沈下している
などがあります。
特に横浜市や川崎市では古い造成地も多いため注意が必要です。
実際に現地で確認したポイント
今回、弊社で現地確認を行った際にチェックしたのは、
- 擁壁の膨らみ
- ズレ
- 傾き
- クラック状況
- 水抜き穴
- 雨水排水
- 周辺地盤
- 隣地状況
などです。
結果として、
・大きな変形なし
・危険な膨らみなし
・崩落兆候なし
という状態を確認できました。
もちろん経年による軽微なクラックや隙間はありましたが、
「今すぐ危険な擁壁」
という状態ではありませんでした。
実際に擁壁補修工事までご依頼いただきました
今回のお客様は、
「購入後にしっかり整備しておきたい」
ということで、擁壁補修工事まで弊社へご依頼くださいました。
実際に行ったのは、
- クラック確認
- マーキング
- 隙間補修
- モルタル補修
- 簡易補修工事
などになります。
擁壁は、小さな隙間でも放置すると、
- 雨水侵入
- 内部劣化
- クラック拡大
につながる場合があります。
そのため、
“軽微なうちに対応する”
ことが非常に重要になります。
横浜市・川崎市では擁壁物件は珍しくありません
横浜市神奈川区・保土ヶ谷区・港北区・川崎市では、
- 坂地
- 高低差
- 造成地
が多いため、擁壁付き物件も非常に多く存在します。
そのため、
「擁壁があるから全て危険」
としてしまうと、
良い投資機会を逃してしまうケースもあります。
投資家目線では“リスクと価格”のバランスが重要
今回のお客様も、
「擁壁があるから少し不安」
というお気持ちはありました。
しかし、
- 価格
- 立地
- 利回り
- 入居需要
- 将来性
を総合的に判断し、購入を決断されました。
不動産投資では、
“ゼロリスク物件”
を探し続けると、どうしても価格は高くなります。
そのため、
「リスクを理解した上で価格メリットを取れるか」
という視点が非常に重要になります。
横浜市・川崎市の擁壁確認・擁壁補修・収益物件相談承っております
弊社では、
- 擁壁確認
- 擁壁調査
- 擁壁補修相談
- 収益物件調査
- 空き家相談
- 簡易補修工事
- 不動産売却相談
なども対応しております。
「この擁壁は危険？」
「購入前に確認したい」
「擁壁補修費用が気になる」
「横浜市の擁壁物件を検討している」
という段階でも問題ございません。
現場目線・不動産投資目線の両方からサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。
